전세보증금 보호 방법 | 전세사기 예방과 보증금 안전하게 지키는 법

전세보증금 보호 방법 | 전세사기 예방과 보증금 안전하게 지키는 법

전세를 계약하면서 가장 큰 걱정은 바로 '보증금'입니다. 수천만 원에서 억 단위에 이르는 보증금을 안전하게 지키는 것은 세입자에게 필수 과제이자 권리입니다. 특히 최근 몇 년 사이 전세사기 피해가 빈번해지면서 보증금을 보호하기 위한 선제적 준비와 제도 활용이 강조되고 있습니다.

이번 글에서는 전세보증금을 안전하게 지키는 실질적인 방법과 제도, 그리고 전세 계약 전후로 반드시 확인해야 할 항목들을 정리해드립니다.

1. 확정일자 받기 🗓️

• 임대차계약서에 확정일자를 부여받으면 전입신고와 함께 ‘대항력’ 확보
• 전세보증금을 후순위 채권자보다 우선적으로 회수할 수 있는 권리 생김
• 방법: 관할 주민센터 방문 또는 온라인 정부24에서 계약서 지참 후 신청

✅ 확정일자는 계약서 작성일이 아닌 전입신고일 기준으로 효력 발생

2. 전입신고 완료하기 📍

• 대항력 확보의 기본 요건: 전입신고 + 실거주
• 전입신고를 하지 않으면 보증금 보호 우선순위 밀릴 수 있음
• 이사 당일 또는 계약 직후 빠르게 전입신고 필수

3. 전세권 설정 등기 💼

• 계약서상 임차권이 아닌 법적으로 보증금 반환을 청구할 수 있는 권리 확보
• 전세권 설정 시 경매나 강제집행 신청 가능
• 보증금 규모가 크거나, 집주인의 재무 상태가 불안할 경우 추천

✅ 단점: 설정 비용 발생, 등기부 등본에 전세권 노출됨

4. 전세보증금 반환보증보험 가입 🛡️

• HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증에서 보증보험 제공
• 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 대신 보증기관이 지급 후 구상권 행사

주요 조건

• 전세보증금 7억 이하 (수도권 기준)
• 임대차 계약서, 확정일자, 전입신고 필수
• 보험료: 보증금의 약 0.1% ~ 0.3% 수준 (대략 수십만 원 내외)

✅ 특히 갱신계약 시에도 신규 보증 가입 필수 확인

5. 등기부등본 확인하기 🔍

• 계약 전 반드시 등기부등본 열람 (온라인 등기소 또는 대법원 사이트)
• 임대인 소유 여부, 근저당 설정 여부, 가압류 여부 등 확인 가능
• 임대인이 실제 소유자가 아닌 경우 계약 불가

6. 위험 징후 체크리스트 ⚠️

• 집주인이 근저당 대출이 많은 경우
• 임대인이 법인 또는 대리인으로 계약하려는 경우
• 보증금이 시세보다 과도하게 높은 경우
• 계약서를 급히 쓰자는 임대인의 압박

✅ 이런 경우 중개업소와 협의하거나 보증기관 보증 필수 검토

7. 요약 정리 📝

• 전입신고 + 확정일자 → 대항력과 우선변제권 확보
• 등기부등본 열람과 전세권 설정 → 법적 권리 강화
• 전세보증보험 가입 → 최후의 보증 수단
• 계약 전 임대인과 물건의 안전성 반드시 검토

내 전세보증금, 계약서 한 장으로는 절대 지켜지지 않습니다. 세입자의 권리는 미리 확보하는 것이 가장 큰 방어입니다. 반드시 확인하고, 대비하세요!